Оценка рыночной стоимости земельного участка: методы и правила проведения
Опубликовано: 24.08.2018
Рыночная стоимость объекта — денежная цена, которая устанавливается благодаря исследованию конкретных факторов на существующем недвижимом рынке при влиянии свободной конкуренции.
Главное условие такой оценки то, что определенная цена должна быть одобрена как покупателем, так и продавцом.
Как правило, оценивают следующие объекты: квартиры , дома, участки земли , сооружения, лесные участки, водные объекты, транспортные средства.
Законодательное регулирование вопроса
В статьях 1 и 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержатся стандарты проведения процедуры оценивания.
Оценка и экспертиза: за и против
Стандарты принято подразделять на федеральные нормативы и правила. Стандарты оценивания на территории субъектов установлены в Постановлении Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении Стандартов оценки».
В статье 66 Земельного кодекса РФ содержится отсылочная норма, утверждающая, что оценочные отношения регулируются Федеральным законом об оценочной деятельности.
Налог с продажи недвижимости в 2016 году. Сколько будем платить?
Согласно статье 3 Федерального закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость — это наиболее разумная цена, по которой изучаемый участок может быть продан на общедоступном рынке при конкурентных обстоятельствах, когда участники мыслят рационально, имея все необходимые информационные сведения, а на стоимости имущества не отражаются чрезвычайные неестественные обстоятельства, то есть когда:
Рыночная оценка устанавливается с учетом Методических рекомендаций по определению рыночной цены земельных участков, которые были внесены распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р.
В соответствии с указанными рекомендациями, цена участка земли устанавливается на основе варианта наиболее эффективного пользования, которое вполне возможно, экономически рационально, соответствует законодательным актам, финансово реализуемо, и при котором оценочная стоимость достигнет максимальных значений. Эффективное пользование часто определятся с учетом деления территории на участки, которые отличаются размером, формой, а также предназначением. Самое эффективное пользование зачастую отличается от нынешней формы пользования.
При исследовании самого полезного пользования учитываются следующие факторы :
целевое предназначение и форма возможного использования; какие формы пользования распространены в близлежащей местности; перспективы и возможности района, на территории которого расположен участок; прогнозируемые перемены на рынке; настоящее предназначение земельного надела.Когда необходима процедура
Осуществление оценки полностью регулируется Федеральным законом Об оценочной деятельности.
В законе четко прописаны ситуации, когда необходимо обязательно осуществлять рыночное оценивание имущества. К таким случаям относят:
Действие данного нормативно-правового акта осуществляется как на физических, так и на юридических лиц, а также на муниципальные учреждения. Помимо всего рыночное оценивание требуется при переоценке.
Порядок проведения
Кто осуществляет
Для осуществления оценки рыночной стоимости прибегают к услугам самостоятельных оценочных организаций , работу которых оплачивает нанимающее лицо. Перед обращением к организации стоит проверить качество ее деятельности, лучше всего обращаться в проверенные компании. После оформления на место приезжает оценщик, изучает все показатели и делает вывод о цене участка земли. Оценщик обязан брать в расчет все обстоятельства, которые могут повлиять на конечную стоимость.
Если оценивание требуется для оформления ипотеки, то искать компании, которые занимаются оценкой, не потребуется. Банковская организация, которая предоставляет займ, проведет оценку самостоятельно при сотрудничестве с проверенными фирмами. Такая оценка будет несколько занижена, поскольку если заемщик не выплатит сумму, то взыскание будет обращено на оцененное имущество. 
Методы
На существующем рынке широко распространены следующие методы оценки стоимости участка земли :
Прямое сопоставление рыночных продаж. Этот способ используют чаще всего. Его суть состоит в том, что сравнению подлежат аналогичные объекты, и в результате данного анализа определяется схожая цена. Для реализации такого метода прибегают к следующим последовательным действиям. В первую очередь сравнивают похожие объекты, а после проверяют достоверность полученной стоимости, не повлияли ли не нее специальные принудительные меры. Для сравнительного анализа выбирают как минимум четыре участка. С учетом всех факторов выводится итоговая сумма.
Затратный метод. В большинстве случаев используют для вычисления цены машин, различных механизмов, которые расположены на территории участка земли. Расчеты осуществляются на принципе замещения, т. е. покупатель не приобретет аналогичный предмет за более высокую цену. При вычислении стоимости объекта учитываются все расходы, которые надо производить на обслуживание предметов, а также степень их изношенности. После исследования всех факторов определяется итоговая цена.
Доходный метод. Используется в том случае, когда стабильность или нестабильность в государственной экономике сильно выражена, и на это делается акцент. Для объекта высчитывают максимально возможную прибыль. Различают два подвида метода. Первый — это метод непосредственной капитализации, при котором подсчитывается реально возможная прибыль в течение года. Второй — подсчет будущей прибыли, которая возможно поступит в будущем времени.
Правила расчета
Для того, чтобы произвести расчеты касательно определения рыночной цены, в первую очередь нужно тщательно изучить рынок предложения с аналогичными объектами. Внимательно просмотреть все объекты, исследовать все предлагаемые цены. После этого нужно определить минимальный и максимальный предел стоимости, которые допустимы, чтобы не завысить и не занизить стоимость.
Далее осуществляется подробное изучение схожих товаров, исследуются все достоинства и недостатки, определяются все потенциальные расходы и доходы.
Для выставления рыночной стоимости дома, оценщики практически никогда не приезжают на само место, поскольку архивных сведений предостаточно, а также можно легко вычислить уровень изношенности.
На основании этих критериев устанавливается итоговая цена. После окончания оценки заполняется акт в неукоснительном порядке, который четко перечисляет все характеристики описанного объекта, а также влияние различных обстоятельств на конечную цену. 
Оплата услуг
Все проведенные работы по оцениванию земельного участка подлежат оплате заказчиком.
Каждая компания устанавливает тарифы своих услуг самостоятельно. Конечная цена оценки состоит из следующих элементов:
После подсчета всех элементов выводится конечная стоимость за предоставление услуг. В основном она разнится для разных видов имущества.
При проведении оценивания земельного участка без выезда стоимость услуг примерно составит 3500 рублей. Если оценка требует обязательного выезда на место, то оплата обойдется около 6000 рублей. Стоит учитывать, что плата за оценивание может разнится в зависимости от субъекта, но разница не будет большой.
Результат проведения процедуры
Как демонстрирует статистика, рыночная стоимость всегда устанавливается выше кадастровой . При этом разница весьма значительна.
В 2012 году произошли изменения, благодаря которым кадастровая стоимость стала повышаться и стала более похожа на рыночную. В современное время различие между этими оценками составляет примерно 30%.
Если же владелец участка полагает, что кадастровая стоимость земли завышена, то он имеет право оспорить ее. На протяжении 6 месяцев с момента оценки это можно осуществить во внесудебном порядке. Для этого нужно посетить специализированную земельную комиссию по месту нахождения земельного участка.
Потребуется написать заявление о переоценке кадастровой стоимости. Оно пишется в свободном формате, прилагаются копии стандартных документов. Если с момента оценки истекло 6 месяцев, либо комиссия направила отказ после рассмотрения заявления — то придется обращаться в судебную инстанцию. Если суд примет решение об уменьшении стоимости, то владельцу земли возместят ущерб. К примеру, возвратят суммы излишне уплаченных налогов.
О том, в каких ситуациях необходимо проведение независимой оценки рыночной стоимости земельного участка, смотрите в следующем видеосюжете:
